El retorno de las líneas de crédito hipotecario generó una fuerte expectativa en la provincia de San Juan, impulsado principalmente por familias y sectores jóvenes que buscan consolidar el acceso a la casa propia. Sin embargo, el dinamismo en las consultas no se traduce en operaciones efectivas: los analistas del sector estiman que menos del 10% de las personas que averiguan en las entidades financieras logran finalmente concretar la transacción, exponiendo una marcada brecha entre la demanda habitacional y las posibilidades reales de financiamiento.
La principal barrera para los aspirantes radica en las severas condiciones de los pliegos bancarios, los cuales priorizan perfiles con ingresos formales consolidados y alta estabilidad laboral. Esta situación excluye a un amplio segmento de la población que, aun disponiendo de fondos mensuales equivalentes al valor de una cuota para cubrir un alquiler, no califica ante los filtros de ponderación de riesgo de las entidades, las cuales exigen que el dividendo mensual no afecte más del 25% de los ingresos comprobables netos.
A este escenario se suma la exigencia del capital inicial. Dado que la banca financia entre el 70% y el 80% del valor total del inmueble, el comprador debe desembolsar el porcentaje restante por cuenta propia. En el mercado local, las propiedades aptas para este tipo de operatorias —concentradas mayoritariamente en Capital, Rivadavia, Santa Lucía y Rawson— oscilan entre los 45.000 y los 120.000 dólares. En consecuencia, un beneficiario necesita contar con un ahorro previo de entre 9.000 y 13.500 dólares (superior a los 12 millones de pesos) para dar curso a la operación, requiriendo además que las unidades sean usadas y tengan su documentación y escrituras en perfecta regla.
La alternativa de construir desde cero
El financiamiento para la edificación en terreno propio enfrenta un panorama complejo similar. Las entidades bancarias aplican un criterio de cobertura de hasta el 80% del valor de la obra, obligando al solicitante a absorber el tramo inicial con fondos propios y a certificar de manera estricta su capacidad de pago a largo plazo.
La viabilidad de estos proyectos se ve directamente afectada por la evolución de los precios de los materiales y la mano de obra. De acuerdo con los últimos datos del índice Circot, edificar una vivienda unifamiliar estándar de 77 metros cuadrados y tres dormitorios demanda actualmente una inversión total de $117.447.583,52, contemplando tasas, costos corporativos y terminaciones de gama media. Bajo estos parámetros oficiales, el valor del metro cuadrado para una construcción de características básicas ya se ubica en los $1.523.314,96, consolidando una presión de costos que complejiza aún más el acceso al crédito para los sectores medios de la provincia.
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